Cần một cơ chế minh bạch, khoa học và đồng bộ để đưa giá đất về đúng giá trị thực

Đồng thời cho hay, song song đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước là nhiệm vụ trọng tâm. Hệ thống này phải ghi nhận đầy đủ các giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, giúp phản ánh đúng cung – cầu và loại bỏ giao dịch ảo vốn là “đất diễn” cho đầu cơ.

Để triệt tiêu động cơ đầu cơ, TS Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, Nhà nước cần áp dụng thuế chống đầu cơ, đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc giao dịch ngắn hạn. Ngoài ra, cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô cũng cần được thực hiện nghiêm túc, tức khi Nhà nước đầu tư hạ tầng khiến giá đất tăng, phần giá trị gia tăng đó phải thuộc về toàn dân thông qua thuế, phí hoặc đấu giá, chứ không thể chảy vào túi một nhóm cá nhân.

Vị này cũng đề nghị, cho phép giá giao dịch dân sự chênh lệch so với giá Nhà nước trong biên độ hợp lý nhưng phải có trần, nhằm giữ sự linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm ổn định.

Giá đất cần kéo giảm giá nhà

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp; trong đó, về phía Nhà nước làm sao xác định nguồn thu từ đất đai hợp lý. Giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Theo ông Châu, việc sửa đổi, bổ sung lại quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết, bảo đảm quyền của Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp về đất đai.

“Điều này sẽ tránh được tình trạng giá đất do Nhà nước quyết định chạy theo đuôi thị trường, không có điểm dừng. Với thị trường thứ cấp mua qua, bán lại giữa chủ đầu tư và người dân sẽ do thị trường tự điều tiết. Nhà nước điều tiết qua các công cụ như về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế bất động sản…”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Theo Chủ tịch HoREA, các quy định trong dự thảo mới sẽ tránh được các bất cập triển khai bảng giá đất hiện nay. Ví dụ, một hộ gia đình tại TP.HCM chuyển mục đích sử dụng đất 400 m ² mà phải nộp tiền sử dụng đất 14 tỉ đồng là quá phi lý. Hay trường hợp tương tự tại Nghệ An phải nộp 4,5 tỉ theo ông đều “rất vô lý”.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng cho rằng, việc tiền thuê đất tăng sẽ gây ra hệ quả chi phí logistics sẽ tăng, đẩy giá hàng hóa, dịch vụ lên cao và cuối cùng là làm suy giảm sức cạnh tranh của cả nền kinh tế.

Giá đất phải hài hòa tất cả

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, giá đất phải hài hòa tất cả, vừa không để nhà nước thất thu thuế; doanh nghiệp đảm bảo làm ăn sinh lời, biên độ lợi nhuận không giảm; cung cầu không bị ảnh hưởng và người dân có thể tiếp cận được. Đó là mục tiêu mục tiêu xuyên suốt. Như vậy, giá đất phải hợp lý, nên tiếp cận theo công lý, không nhất thiết theo giá thị trường.

Từ quan điểm trên, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào. Một cổng thông tin điện tử mở cho toàn dân, để khi người dân nhận được giấy thông báo thuế 1 – 2 tỉ đồng, vẫn có thể lên cổng này, truy cập, tra cứu để biết mức thu đó dựa trên căn cứ, cơ sở, thông lệ nào. Chỉ khi người dân được thấy tận mắt con số và công thức tính, thì bảng giá mới thực sự có tính thuyết phục và khả năng chấp hành cao.

Theo Luật sư Trương Anh Tú cần thiết lập hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích. Nên bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này, để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn. Từ đó, chúng ta sẽ có cơ chế giá khách quan hơn. Người dân tự định giá cho đất của họ, doanh nghiệp tự định giá, không thắc mắc nhà nước áp định giá thế nào. Nhà nước không thu trên khung giá, mà thu trên cơ sở giao dịch thực tế. Dân lách luật, nhà nước không tìm giá chính xác, buộc tìm đến khung giá. Cần khung giá phù hợp, một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải “tiệm cận giá thị trường” bằng mọi giá, mà phải tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn.

Ban hành Bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm

Liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất hiện nay, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, trong công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các hoạt động hợp nhất, sáp nhập. Trong thời gian vừa rồi đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội.

Theo ông Võ Anh Tuấn, thời gian qua có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Để khắc phục những khó khăn của các địa phương trong thời gian qua trong việc định giá đất, ông Võ Anh Tuấn cho biết, hiện nay cục đang đề xuất sửa và đang đưa vào sửa Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Luật Đất đai trình Quốc hội trong tháng 10 tới. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hàng năm.

Đọc thêm: Dự án Bất Động Sản | Review